Blog Informativo Nº1 - 1 de Diciembre del 2008.-

Estimados Señores Copropietarios y vecinos en general de nuestra Comunidad Conjunto Habitacional Quinta Claude:

Como una manera práctica y expedita de entregar información de los hechos, acontecimientos, proyectos y diversos otros temas que son de gran importancia en la vida diaria de este Conjunto Habitacional y como una manera de llegar al máximo de copropietarios o comuneros, sea que estén habitando actualmente en la Quinta Claude o en otros lugares, es que esta Administración ha implementado este sitio en Internet, para poder transmitirles en forma instantánea dicha información.

Hoy, uno de los temas más importantes dice relación con la Asamblea Ordinaria que esta Administración espera poder realizar sin contratiempos el día 13 de Diciembre del 2008.
Sin duda alguna, esta Asamblea de Copropietarios revestirá para este Condominio una de las ocasiones que exigirá las decisiones más trascendentales que tal vez este Conjunto Habitacional alguna vez se haya tenido que enfrentar. Pues hoy, el Conjunto Habitacional está enfrentado a cuatro temas que serán la base para saber cómo se manejarán, en los próximos años, tanto los costos como la gestión de Administración.
Los cuatro temas son:

1) Negociación Colectiva con los trabajadores.
Desde varios años, los trabajadores de este condominio están sindicalizados en :

-“Sindicato de Empresa Conjunto Habitacional Quinta Claude”-

Se informa a la Comunidad que el día 10 de Noviembre 2008 este Sindicato ha presentado a la Comunidad el primer proyecto de Contrato Colectivo de trabajo, por lo tanto desde ya he ha iniciado el proceso que culminará con la negociación a través de mesas negociadoras de acuerdo a la ley laboral vigente.

En los próximos días quedará disponible para toda la comunidad, en el sitio http://www.quintaclaude.diinoweb.com/ , una copia de dicho Proyecto de Contrato Colectivo para que pueda ser analizado por toda la comunidad al interior de sus familias y así puedan dimensionar el impacto económico que esta situación puede llegar a repercutir en los Gastos Comunes.


2) Certificación SEC – Cumplimiento de la normativa de emisión de gases al interior de las unidades.

En Diciembre 2008 se inicia un nuevo período de certificación SEC para Torres X y Z, las cuales en el último período no lograron certificarse con sello verde (Durante dos años estuvieron con sello rojo) y en las cuales, a la luz de los antecedentes legales que posee la Administración, hoy existen unidades con altos niveles de emanaciones de gases tóxicos e inflamables, lo cual reviste un evidente peligro para la vida de nuestros vecinos y la existencia potencial de un siniestro de dimensiones inimaginables. Lo anterior se suma a una serie de consecuencias legales que, desde ya le afectan tanto a los copropietarios de las unidades no certificadas, como a la administración. En los próximos días se concretará la contratación de dos empresas que certificarán por separado a ambas torres. Se darán, a su debido tiempo, los avisos correspondientes para coordinar la visita de los inspectores que revisarán una y cada una de las unidades de las dos torres aludidas, para lo cual desde ya, la administración les solicita sus moradores la máxima cooperación para realizar estos operativos sin contratiempos.
Respecto de las torres W e Y, se encuentran en la fase final de certificación, aunque ya han pasado 1 año 7 meses desde su primera Inspección reglamentaria. Desde el 10 de Noviembre pasado, hasta la fecha se lograron reducir los casos rechazados por la normativa SEC de 39 a 20 casos. De los 20 casos sólo dos son considerados críticos. Se ha programado para el día 2 de Diciembre que el Sr. Gabriel Vejar, pase por cada una de estas 20 unidades pendientes para sondear que ya hayan reparado sus desperfectos y con ello evitar que se encuentren fuera de la norma el próximo día Viernes 5 de Diciembre, día en el cual se realizará la última reinspección de la empresa certificadora CONTE. Si ese día algunas unidades continúan con la falla detectada previamente, sólo quedará la última instancia que es la denuncia formal al SEC y al Juzgado de Policía Local para que sancione y exija las reparaciones reglamentarias.

3) Juicio Estacionamientos.
Con la realización de la próxima Asamblea se elegirá un nuevo Comité de Administración el que deberá terminar las gestiones del cumplimiento del fallo acerca del juicio de los estacionamientos, el cual aún se encuentra en proceso (Gestiones con el INP). Este es un tema muy complejo y requiere de mucha atención dado que son muchas las variables que están en juego (Adquisición del edificio de estacionamientos, pago contribuciones bienes raíces, avisos de remate por parte de tesorería, EGECO, INP, etc.) y que afectan directamente el patrimonio de todos los vecinos, porque siempre se ha entendido que el edificio de estacionamientos debe ser de todos los copropietarios del conjunto habitacional.

4) Aprobación del Reglamento Interno de Copropiedad.

Todo condominio debe contar con un reglamento de Copropiedad que regula, al interior del mismo, la vida de los habitantes que comparten espacios comunes y por lo tanto existen responsabilidades, obligaciones y derechos compartidos. En esto intervienen temas tan domésticos como pueden ser la mantención de mascotas al interior de los departamentos, los ruidos que se emiten a ciertas horas dedicadas al descanso, el buen uso de los espacios comunes, etc. Hoy el actual Comité ha trabajado en un proyecto de Reglamento Interno, el cual deberá ser terminado y aprobado bajo la gestión del próximo Comité.
-Artículo 10 de la ley 19.537
-Inciso 2º del artículo 30 de la ley 19.537
-Nº8 del artículo 32 de la ley 19.537
-Título 2º del Decreto Supremo 46 publicado en el DO el 17 de Junio de 1998 “De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio”
- etc.




De acuerdo a la ley, cualquier copropietario que cumpla con los requisitos establecidos en la misma y que tenga ganas de trabajar y aportar con su experiencia, puede postular a integrarse al Comité de Administración, pero dado el alto nivel técnico que revisten los temas mencionados, sería muy conveniente para la Comunidad poder contar en aquel comité con copropietarios que sean profesionales en estas materias como podrían ser Abogados, Ingenieros, Auditores, etc. y que puedan contar con la llegada a diferentes organismos tanto fiscales como privados que de alguna manera puedan darle la oportunidad a la Quinta Claude de encontrar las soluciones a los temas a los cuales hoy se enfrenta.

También, en este primer Blog Informativo, se ha aprovechado de publicar en la siguiente url: http://www.quintaclaude.diinoweb.com/ ,
un informe legal de los requisitos que deben cumplir los copropietarios para llevar a cabo una asamblea de acuerdo a la Ley.
Es necesario recordarles que este tema es de mucha importancia para la validez de los acuerdos, puesto que, eventualmente, por no contar con la correcta representación de los copropietarios al momento de votar, se arriesgaría la nulidad de todos los acuerdos de la Asamblea. Por este motivo se les insiste a todos los copropietarios que se acerquen con tiempo a la Administración a dejar sus copias de certificados de dominio vigente y a inscribirse para formar parte del grupo de copropietarios que participarán como candidatos a integrar el nuevo Comité de Administración.

Esperando que este medio de información pueda ser difundido al máximo de los copropietarios de la Quinta Claude, especialmente para el caso de aquellos vecinos que son arrendatarios, para que le avisen a sus arrendadores o de aquellos vecinos que conozcan la ubicación de copropietarios que no residen en su departamento y que por lo tanto su presencia en la Quinta Claude es esporádica, se les solicita que puedan contactarse con ellos de tal manera que accedan a esta publicación en la web. La Administración cuenta con Ud. para su difusión y que haya sido de su agrado y logre su fin, en cuanto a centrar la atención en aquellos temas que unen a todos los copropietarios y que son de primera importancia en nuestra comunidad. Se espera con esto también, lograr entusiasmar al máximo de copropietarios para que asistan a la próxima Asamblea, cuya citación será publicada, también, por este mismo medio.



Se despide muy Atentamente,


Alfredo Ortiz G.
Administrador
Quinta Claude


Viña del Mar, 1 de Diciembre de 2008


ESTIMADOS COPROPIETARIOS:

EL PROCEDIMIENTO QUE SE EXIGIRÁ DE ACUERDO A LA NORMATIVA SEÑALADA EN LA LEY 19.537 PARA ACREDITAR LA CALIDAD DE COPROPIETARIO O DE REPRESENTANTE APODERADO O MANDATARIO PARA PODER VOTAR VÁLIDAMENTE EN UNA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS SEA QUE FUERE ORDINARIA O EXTRAORDINARIA, SERÁ COMO SIGUE:

1) MATRIMONIOS

Matrimonios en sociedad Conyugal.-

Si el departamento le pertenece a un matrimonio y están casados en SOCIEDAD CONYUGAL, puede participar en la asamblea cualesquiera de los dos pero, como no pueden hacerlo los dos en forma conjunta, se debe expresar en el poder cual de ellos va a ejercer el derecho.

Es necesario además concurrir con certificado de matrimonio que acredite que no esta Separado de Bienes.-

Para evitar tanta complicación es mas simple y se sugiere una SOLUCION PRACTICA.- concurrir con el poder simple respectivo en que el cónyuge a cuyo nombre se encuentra inscrito el departamento le de el poder simple al otro para que lo represente.-

Matrimonios separados de bienes
En el caso de Matrimonios separados de Bienes es necesario que el dueño del departamento, o sea aquel a cuyo nombre aparezca inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, LE DE PODER SIMPLE, AL OTRO PARA QUE LO REPRESENTE



2) Si el departamento esta a nombre de más de una persona COMUNEROS

Si el departamento es propiedad de más de una persona, incluso del matrimonio separado de bienes y esta inscrito a nombre de varios en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, SE LE DEBE DAR PODER SIMPLE, POR TODOS LOS DUEÑOS COMUNEROS, A UNO SOLO DE ELLOS PARA QUE REPRESENTE A LA COMUNIDAD.-


SUCESIONES

En el caso de haber fallecido el dueño inscrito del departamento, se debe distinguir:

a) Si existe POSESION EFECTIVA que establezca a los comuneros. En este caso EXISTE copia de INSCRIPCION de POSESION EFECTIVA inscrita en el Conservador de Bienes Raíces O Registro de Posesiones Efectivas del Registro Civil según corresponda.

b) Si no se ha hecho la POSESION EFECTIVA
En este caso existe por el solo ministerio de la LEY un Cuasi -Contrato de Comunidad

En AMBOS CASOS, se debe proceder ha designar a un COMUNERO y darle PODER SIMPLE Para que represente a la Comunidad.-

El caso b) no es aconsejable que se prolongue por mucho tiempo sin que se haga la Posesión Efectiva ya que la situación es jurídicamente más incierta que la anterior, ya que podrían existir eventualmente herederos, por ende comuneros, de los que no se tenga noticia, que hacen variar la participación y el dominio en la comunidad hereditaria.

3) REGULARIZACION Y ACTUALIZACION DE DOCUMENTA CION Y ANTECEDENTES.-

Con posterioridad, y haciendo presente que para accionar judicialmente, es necesaria LA NOMINA de Comuneros, seria conveniente que contasen, en forma PERMANENTE con un REGISTRO de los Siguientes antecedentes.-


El Administrador esta obligado por Ley a tener un listado o NOMINA con todos los propietarios con identificación completa de estos: nombres, apellidos, rut, domicilios. Si no se indican domicilios distintos, para todos los efectos rige el domicilio del departamento de la comunidad, sin importar si lo habita o no.

Cada Departamento debería acompañar a la Comunidad:
· una copia simple de su escritura e inscripción
· un certificado de matrimonio según corresponda
un certificado de dominio vigente de su propiedad, única forma de acreditarse, con certeza, la calidad de propietario.

Además las COMUNIDADES, deberían entregar el poder respectivo para representar al departamento frente al Administrador y la Comunidad y cuando corresponda, además acompañar la COPIA DE INSCRIPCION DE POSESION EFECTIVA en el Registro respectivo.

PERSONERIA DE LA ADMINISTRACION

En forma permanente deben contar con el ACTA de nombramiento de ADMINISTRADOR REDUCIDA A ESCRITURA PUBLICA, así como también la designación del ENTE CORPORATIVO DE ADMINISTRACION Presidente, secretario, tesorero y delegados según corresponda.

Estos documentos son indispensables para accionar Judicialmente.

Si no tienen NINGUN REGLAMENTO, es conveniente hacer Declaración Jurada en tal sentido.-


Nota.- En algunos aspectos puede haber opinión distinta de cómo proceder, en todo caso la expresada corresponde a como se ha resuelto en general, en tribunales.


REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIR LOS SRES. COPROPIETARIOS, QUE DESEEN INTEGRAR EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN ( Ley 19.537 y el DS 46 del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo)

- Sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten…….(inciso 2º del Art.20 Ley 19.537)

- La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces. (inciso 3º del Art.20 Ley 19.537).

- La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrán la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria……(inciso 1º del Art.21 Ley 19.537).

- El Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité. ……(inciso 1º del Art.21 Ley 19.537).

- Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración:

-A) Las personas naturales que sean propietarias
en el condominio o sus cónyuges; y,

-B) Los representantes de las personas jurídicas
que sean propietarias en el condominio, que
cuenten con mandato general de
administración (inciso 1º del Art.21 Ley 19.537
y el inciso 3º del Art.24 DS 46).


- Las normas y acuerdos del Comité de Administración mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por el propio Comité o por la asamblea de copropietarios. (inciso 5º del Art.24 DS 46).


ADMINISTRACION



VIÑA DEL MAR, 01 DE DICIEMBRE DEL 2008.